2023년 주택규제 정책 어떻게 바뀌나 ?

안녕하세요 리아입니다. 오늘은 한해동안 정말 말도 많았고 탈도 많았던 주택규제에 대한 완화정책에 대한 내용을 정리해 봤습니다. 지난 2021년 까지는 집값이 큰 폭으로 폭등하고 2022 초 까지만 해도 올라간 집값은 떨어질 기미를 보이지 않았습니다. 그때에 20-30대의 젊은층이 '열끌' 하여 내집마련을 하는 상황도 많이 볼 수 있었죠. 하지만 이후 급격한 금리 인상과 함께 최악의 거래절벽을 동반하면서 집값 폭락과 함께 2022 연말을 맞이하게 되었습니다.

 

이런 상황이 지속되면서 집값은 낮아졌지만 은행 이자는 7% 를 웃도는 상황으로 집을 사는 사람도, 파는 사람도 없이 꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장을 위해 정부가 발벗고 나서서 부동산 규제 완화를 빠르게 진행하고 있습니다. 발표된 내용으로는 세금, 재건축과 대출 청약 등 규제를 풀기 시작하며 내년인 2023년에는 부동산 시장에 많은 변화가 일어날 것으로 예상됩니다.

부동산 취득세 과세표준 변경

가장 먼저는 부동산 취득세 과세표준이 '실거래가' 로 변경되어 증여에 미칠 영향이 커질것으로 예상 됩니다. 지금까지는 부동산을 증여하면 과세표준이 실거래가보다 상대적으로 낮은 '시가표준액' = '개별공시가격' 이었지만 , 이것이 실거래가와 연동되는 '시가인정액' 으로 바뀝니다. 시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매가격과 감정가격 등을 시가로 보는 기준입니다. 

재건축 문턱 낮아지고, 무순위 청약 거주지역 요건 폐지

재건축 안전진단 문턱도 낮아져서 평가를 통해 특정 건물이 구조적으로 안전하다는 평가를 받아도, 거주하는 주민들이 생활하기에 불편하다고 느끼면 재건축이 가능할 수 있게 재검토 하게 됩니다. 또한 '조건부 재건축' 단지에 의무적으로 시행했던 공공기관 적정성 검토 (2차 안전진단) 을 지자체의 요청이 있을때 예외적으로 시행합니다.  '무순위 청약 거주지역 요건' 역시 2023년에 폐지되게 됩니다. 무순위 청약 거주지역 "해당 시군 거주 무주택자" 로 제한되어있던 무순위 청약신청 자격이 "무주택자" 면 참여할 수 있게 됩니다.  또한 청년층의 청약률을 높여주기 위하여 중소형 면적도 추첨제를 신설하고 , 무주택 기간이 짧더라도 당첨확률이 올라가는 등 다양한 정책을 시행하게 됩니다. 

표준지 (땅) 공시가격 하락할 전망 / 공시가격 발표

2023년 3월에는 아파트 등 공동주택 1400만여 가구의 공시 예정액이 공개됩니다. 이후 주민들의 이의제기를 받은 후 조정 과정을 거쳐 최종 공시합니다. 2023년 표준지 (땅) 의 경우 표준단독주택 공시가격은 5%넘게 하락할 전망 이고 , 이렇게 전년대비 하락하는 것은 IMF 당시인 2009년 이후 14년 만의 일 입니다. 최근 집값 급락 분위기를 고려하면 공동주택의 공시가격은 표준지나 표준단독주택보다 더 떨어진 것 이라고 전문가들은 예상하고 있습니다. 우리 정부는 이때 공시가격을 발표하면서 재산세를 결정하는 요소인 공정시장가액을 1주택자 대상으로 인하하는 방안도 검토중 입니다 . 이렇게 되면 7월과 9월에 부과하는 재산세가 낮아지게 됩니다. 

청년층 청약 기회 UP!

전용면적 85㎡ 이하 중소형 면적에 대하여 추첨제가 신설됩니다. 그동안 투기과열지구 내 중소형 면적은 가점제 100%로 공급되어 부양가족이 적고 무주택기간이 짧은 청년층의 경우 당첨기회가 적었는데요 ! 이번에 변경되는 투기과열지구 중소형 면적에 대한 규제로 인해 청년들에게 다양한 기회가 갈 것 이라고 기대합니다.  반면 대형면적 (전용면적 85㎡ 초과) 는 가점 쌓기가 유리한 중장년층을 위해 가점비율을 높인다고 합니다. 

다주택자, 2주택자 규제 완화 

2주택 이상을 보유하고 있는 다주택자들을 대상으로 양도소득세 중과를 한시적으로 완화하기도 한 기간이 2023년 5월 9일 종료됩니다. 이 제도로 다주택자들이 매물을 내놓을 것으로 예상합니다. 정부는 최근 양도세 중과 유예기간을 2024년 5월까지 1년 더 연장해준다고 밝히며 침체된 주택시장에 다주택자에게 퇴로를 열어주고 있습니다.

2주택자에 대한 종부과 중과 역시 사라집니다. 조정대상지역에 2주택 이상을 보유하고 있는 보유자들도 중과세율이 아닌 일반세율로 세금을 내게 됩니다. 최고세율은 6% 에서 5%로 낮아지게됩니다. 또한 주택 수에 따라 다르게 적용하던 종부세 부담 상환율을 150%로 일원화 합니다 ! 기존 2~3주택 이상 보유자는 부담 상한율이 300% 였는데 절반으로 대폭 낮추었습니다. 

2023년은 부동산 시장이 다시 반등하게 될지에 대하여 회의적인 의견이 많습니다. 국내 구요 연구기관들은 내년 전국 집값이 올해보다 더 떨어질 것 이란 관측을 일제히 내놓았습니다. 때문에 '금리' 가 어떻게 변하는지가 가장 중요한 요인입니다. 매달 진행되는 한국은행의 금융통화 위원회 일정에서 기준금리를 결정하게 되어 그 일정에 관심이 집중될 예정입니다 :)